[上海挂牌二手房总数量]上海二手房挂牌量和全年总成交量均处于较低水平

至于2022年的二手市场，月均成交1.6w仍处于历史低位。

可以看出，从整体变化周期来看，上海二手交易量自2021年1月见顶后持续下滑，很可能仍未到底。

另一方面也说明去年的验证价对二手房交易影响很大。

原价500w的房子，可能只能以350w的总价贷款，真正的首付也会从175w变成272w。

这种效果在实施时也是立竿见影的。

自从实行验证价后，2021年的三个月开始一路下跌。

这一趋势直到2022年才放缓。

全月均价分析完毕。我们再来看另一个数据，总成交额。

从图中可以看出，即使剔除45月的数据，2022年1-8月的二手交易总量仍然没有达到历年平均12.5w套。

至此，今年上海二手房市场月均成交量和全年总成交量均处于较低水平。

现在楼市已经到了2022年下半年，9-12月的成交量基本不可能出现暴涨。

但是单从成交量数据就能判断未来的二手走势吗？

其实更多的时候，我们看到的二手房的数据来自于成交量，房源情况往往容易被忽略。

之前很多链家兄弟也跟我说，解封之后，房子的挂牌门槛不断放宽，挂牌价格基本跟随市场波动。

所以这个时候二手挂牌的情况就成了未来成交是否会继续下滑的一个确切的参考维度。

二手房源，有两个极端

我对比了上海二手房源和新房源的走势。

发现两者呈现完全不同的趋势。

我们先来看看上海二手房挂牌总数。

2022年以来，上海二手房挂牌量一直在稳步上升。

至8月，上海二手房挂牌量约为2.55万套，上涨约3.6%。

这样看来，二手市场交易火爆，带动了大量房屋上市出售。

别急，先来看看上海16个区的新房源。

首先，6月份上海二手新挂牌40397套。

虽然比不上2021年11月和今年3月，但也算是全年的高水平了。

就这样，解封后，楼主在不断放宽房源门槛下，第一个月真的很尴尬。

第二，6月之后的三个月，二手新房源量直接逐级下降，甚至很可能恢复到5月份解封前的水平。

你什么意思？

看起来上海二手房源总量在增加，但新房源在下降。

房源增加的部分是什么？

换句话说，由于前期大量二手房没有卖出去，库存越来越多，导致总房源增加。

这也从侧面说明上海二手市场逐渐开始进入买方市场。

另外，除了量的下降，二手房的价格也不容乐观。

从调价动作来看，今年8月有近八成业主有降价意向。

还记得前段时间苏州全面取消限购二日游政策，在楼市掀起轩然大波。

因此，随着近期政策调整房贷收紧等因素，市场观望情绪越来越重。

这也就不难理解，大部分业主在情绪的影响下会选择继续降价。

所以大家才觉得二手房整体有点不景气。

同时，随着未来二手房的管控和搁置更加严格，想选择二手房的人可能会更少。

这导致越来越多的人将目光转向一级市场。

上海今年一手成交几乎和二手持平。

在谈新房市场之前，我们先来看一个数据。

今年8月一手房成交10895套，新房/二手房约占

截至2022年9月21日，上海新房成交约691.42万平方米，二手房成交约890.21万平方米。一手房成交面积占二手房总成交面积的44%。

比例越来越高意味着什么？

首先要明白，这个比例可能是过去一年的特殊现象。

因为去年8月份开始的二手验证价削弱了二手市场的整体购买力，也对二手交易产生了直接影响，最直观的反应就是我们上面说的。验证价政策出来后的第一个月，二手交易直接减半。

这也从侧面说明，现在的二手交易和验证价格政策有直接关系。

未来如果验证价格没有明显松动的迹象，二手交易可能会长期受限。

其次，受此影响最大的是市场上的老小。

二手交易受到影响，部分购买力涌向新房，市场替代了更多客户。

而老的小的竞争力比不上新的或者其他非老的小的产品，这类产品在市场上流通会更加困难，竞争会更加激烈。

还有一点，上海现在处于新房大量供应的阶段。

一方面，2022年上海二手房受“三价低”影响，同时新房供应开始大量抢占市场。

2022年推出前五批集中供应房源，共计190个项目，59062套房源。

随着大量新房入市，二手房交易中，二手房交易面积从2021年的71%下降到现在的56%。

二手交易份额受到了新房的挤压。

另一方面，2022年上海再次加大土地供应。

具体来看，上海计划2022年供应建设用地2427-2707公顷，比2021年增长18%。

此外，按照中位数计算，2022年商品房土地供应计划将比2021年增加45%。

不断增加的新房供应量，大大压缩了二手房的交易空间。

再者，从买房的角度来说。

现在上海一手房的整体产品力已经很高了，在供应结构上地段的外观也很好。

而且价格预期有目共睹，相比二手15w的价格，加上倒挂税费成本等等因素。

客户会先选择一手房。

以今年为例，许婧盘龙天地开盘即售罄，浦东高星板块招商光明公馆9月19日开盘，认筹率325%。

上海核心区域的一手房供应量会越来越少，这是必然的趋势，但供应集中的郊区未来会有很大的竞争力。

至此，我们已经分析了大部分关于二手房成交量的数据。

什么是真正的线下房屋交易？

链哥还告诉我，二手交易正在被一只手吸走。

为了了解线下门店的真实交易情况，我咨询了两家连锁店。

一个在中环外环松江，一个在市区黄浦。

结果大致相同，但有一些细微的差别。

首先，对于外环来说，新房对二手房的影响是最明显的。

据小哥说，最近明显感觉二手客户的周转周期变长了。

以松江为例。目前市场上至少有4-5个新房源项目，预计10月底会有一个新的。

一手房的火热也间接导致了二手房源的紧缺。

除了新房供应量大，另一个原因是客户更喜欢买新房。

后来干脆咨询了临港，今年的商品房用地供应量比去年翻了三倍。

据了解，因为政策的放松，临港最近推的几个新盘都很快清算完毕，积分够的基本都会买新房。

目前市场上大部分客户都是置换，这些客户基本都会优先考虑新房。

市内热门小区也是这样吗？

锁链兄弟

今年上海二手交易受各种原因影响较大。

从数据上看，多年来，上海楼市一直以二手交易为主，新房交易占比始终在30%以内。

但自2022年起，上海一手房交易占比提升至44%，将与二手房持平。

这得益于去年“三价低”政策的出台，也得益于近年来上海新房供应量的不断提升。

此外，随着2022年宅地供应的进一步增加，更多新房跑量，未来二手房市场的交易环境将更加严峻，或者两者的交易面积很快持平。

无论如何，今年上海二手交易20万元的水平应该没了。你怎么想呢？