大楼经理金先生说,大楼已有30多年的历史

广州番禺区城市花园是一个有着20多年历史的社区。社区内有许多低层住宅楼和三栋高层住宅楼。廖先生住在一栋名为“金富苑”的高层住宅楼里,总高度为12层。近年来,住宅楼外墙马赛克瓷砖严重脱落,部分建筑渗水,甚至钢筋外露,可能伤人。

对于金富苑这样的老社区来说,外墙的脱落往往是建筑老化过程中的第一个迹象。在多年的风雨中,外墙的马赛克和瓷砖都不同程度地脱落、开裂、掏空和渗水,甚至一些水泥层和加固结构直接暴露出来。

例如,2019年6月底,一块圆形装饰石突然从广州市海珠区小岩湾社区外墙脱落。这名路人不幸被碎片割伤,后来被诊断为脚踝骨折。2022年4月25日,江西省九江市一个社区的外墙突然脱落。一名路过的妇女被击中,当场摔倒在地。救护车赶到现场救援后,该名女子被宣布死亡。

外墙维修方案不同,价格差异较大。如果外墙部分修复,费用约为数万元;如果整栋大楼的外墙都进行了翻修,价格将高达一两百万元。由于其高性价比,当地维修方案更受老社区的青睐,但其“治标不治本”也受到一些业主的批评。

大楼经理金先生说,大楼已有30多年的历史

梳理近年来老住宅区外墙脱落的案例,我们可以发现,对于如何解决老住宅区的外墙脱落问题,没有明确的规章制度,目前的痛点和障碍主要集中在修复资金上。

2020年5月3日下午,广州市海珠区一栋八层住宅楼外墙的瓷砖突然脱落,掉落的瓷砖砸碎了楼下的太阳伞,差点砸到伞下的人。大楼经理金先生说,大楼已有30多年的历史。他检查了隐患,拆除了一些松动的瓷砖,并用水泥修补。然而,“如果你一块一块地铲下去,工作量会太大。”。由于缺乏维修资金,只能采取简单的补救措施。

广州白云区一个老社区的外墙砖经常脱落,导致汽车受伤。如果外墙全部翻新,两栋30层楼的建筑将耗资100万至200万元。业主负担不起维护资金。社区工业委员会的最初想法是为大楼建立坠落物保护网络,以应对紧急情况。

据社区产业委员会负责人说,国家尚未颁布建造防护棚或防护网的相关标准和规则。如果修建钢化玻璃防护棚,高空抛物线的承载力未知,存在二次坠落的隐患。

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工业委员会计划建造一个比玻璃更具承载力和弹性的防护网棚。然而,它仍然遭到一些业主的反对,他们“不愿意把它放在窗户下”,并“担心棚子高了会倒塌,火低了也不会过去”。他不情愿地说,应急网棚已经有将近一年没建了。“我只能继续当主人!”

即使预计通过维护资金和业主自筹资金解决,修复项目也可能因业主内部的分歧而停滞。

根据《广州市养护资金管理办法》和《广州市物业管理条例》的有关规定,养护资金的使用和管理由占专用部分面积三分之二以上和三分之二多的业主决定。公共部件、公用设施和设备的维护、更新和改造费用应按照所有业主的分摊比例从维护基金中支付;如果维修基金余额不足或没有维修基金,差额应由业主承担。

类似于在旧社区安装电梯的困境,只要一些业主反对使用维护资金或自筹资金,维护计划可能会被搁置和僵持。

例如,在上述番禺花园金福花园,由于外墙脱落,该物业最初申请了维修基金,以部分修复外墙。一些业主认为“症状不是根本原因”,希望业主能够筹集一些资金来完成外墙的全面修复。然而,该物业管理公司走访了88户家庭征求意见,其中45户同意,43户不同意用自筹资金彻底修复外墙。由于不可能确保所有业主都同意平等分担维修费用,物业管理公司只能根据维修计划的原始部分申请维修资金。

例如,当地大隆街道办事处已向番禺区城市更新局报告了外墙脱落的城市花园社区的微改造工作计划,该社区已被纳入2023年至2025年的旧社区微改造计划。但具体实施时间由上级通知。具体实施时间是:很多业主抱怨“时间太长”。

一些旧住宅区已被纳入微改造项目,外墙维修计划未能满足业主的期望。例如,在沙头街丽景花园被纳入番禺区旧社区的微改造计划后,业主发现整改项目与2020年1月施工后的预期项目有很大不同。例如,原施工计划中指出,外墙外立面重新铺了瓷砖,但现在发现只有部分外墙已修复。因此,业主多次联合向街道提出意见,答复是资金不足。

为什么老社区的外墙容易脱落一些业内人士表示,自上世纪90年代末以来,外墙外保温层和装饰层在各个城市得到了广泛推广。但由于早期使用的外保温层材料吸水性强,外墙外保温层雨后积水,反复热膨胀和冷缩,导致外墙外保温膜开裂脱落。2000年后,许多地方禁止在外墙中使用此类材料。此外,旧住宅区的外墙大多涂有油漆、砂浆、瓷砖等,长期暴露在阳光和雨水下会导致粉碎化、开裂、剥落和空鼓。

住宅建筑外墙的维护工程通常涉及业主、物业管理和开发商。对于一些老住宅区,他们经常陷入业主和物业管理之间的拔河。

他说,旧社区的红线图可能没有明确划分,所以应该把历史遗留的问题放在一边,让业主确定他们居住的物业面积,共同分担外墙脱落的维修费用。富人愿意承担更多,其他家庭则更少。他直言不讳地说:“没有更好的办法了,只有业主能一起做!”

云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市千福源旧社区改造中,对立面进行了改造,并对屋顶进行了防水维护。我们将通过一点国家补贴、一点市政支持、一点居民自筹资金、一点管道单位分享、一点社会资本投资、一点重建收入补充等融资方式,努力解决资金问题。

从事物业管理近20年的社区物业管理负责人李先生表示,随着大楼的老化,社区外墙的瓷砖不可避免地会脱落。从物业管理的角度来看,应该采取预防措施。我们可以考虑加强对建筑外立面的日常检查,定期请外墙师傅检查外墙砖是否有凹痕和裂缝,并及时处理,防止损坏进一步发展。

他介绍,红外热像仪采用非接触式方法,可以快速、远程、实时扫描建筑物外墙饰面,准确判断外墙砖是否空,并定位空桶范围,为外墙质量维护和安全评估提供依据。但由于成本高,仅适用于部分高端住宅区或写字楼。


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