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7月份,百强房地产企业的销售复苏过程受挫。

7月31日,第三方研究机构科瑞发布的房地产企业销售数据显示,百强房地产企业销售额环比下降28.6个百分点,连续两个月的上升趋势在此停止;与此同时,7月份的销售额同比下降保持在近40%的高水平。

在市场层面,交易量也环比下降。根据上述机构数据,30个重点城市交易面积环比下降16%,同比下降33%。除上海、成都等热点城市创下全年新高外,26个二三线城市出现市场疲软迹象,交易量环比下降20%,同比下降38%。

近期的供应中断也令业内担忧市场的复苏过程,这可能进一步削弱居民的预期,加剧观望情绪。

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西征资本认为,目前监管机构需要解决的是“确保交付”的问题。政策层面更侧重于项目层面的救援。目前还没有针对房地产企业的整体救援计划,房地产行业也需要继续完成以市场为导向的清算。因此,西征资本表示,“对房地产市场稳定和复苏的预期需要变得更加理性”。

还指出,监管机构对保险交付的关注将有助于修复购房者的信任危机。最近,郑州还探索了项目救援水平,在一定程度上为市场注入了信心。

不过,克里指出,展望8月份,在政策回暖下,房地产市场有望触底企稳。随着去年同期基数的减少,交易量同比下降的幅度可能会缩小。但“转折点可能在今年年底。”华南一家房地产企业的知情人士表示。

80%的房地产企业环比下降

科瑞数据显示,7月份房地产百强企业实现销售交易额5231.4亿元,环比下降28.6%。

“年中,所有应该刷新的成绩都被刷新了,7月份本身也进入了淡季。”华东一个新的一线城市的一位房地产业内人士表示。科瑞数据显示,前几年7月份的环比降幅也在30%左右。

然而,与前两个月的上升趋势相比,尤其是6月份环比增长超过60%,7月份环比下降并不理想。一些房地产企业人士直言,7月份的销售“不是很好”。

与去年同期相比,房地产企业的销售额仍保持高位下降。根据上述机构数据,7月份房地产百强企业同比降幅仍近40%,前7个月累计销售交易额同比降幅仍然处于49%的高位。

在房地产企业业绩方面,房地产企业月度业绩前100名中,近80%的企业月度业绩环比下降。依韩智库提供的7月份单月销售数据显示,前30名房地产企业中,只有徐汇和荣欣实现了环比增长,分别增长19%和1%;有18家房地产企业环比下降30%以上,其中国家三大房地产龙头企业碧桂园、万科和保利分别环比下降16%、32%和35%。

从同比表现来看,房地产企业的表现存在一定差异。7月份,前30名房地产企业中有一半同比下降30%以上,而华润置地、招商蛇口、绿城、中发有限公司、越秀地产等国有背景的国有房地产企业同比增长约20%。

值得一提的是,在前7个月的销售额中,在前30名房地产企业中,只有越秀地产实现了同比确认,累计销售额约554亿元,同比增长约5%。这也使得越秀地产在行业中的地位从2021的49位上升到目前的18位。

事实上,今年以来销售形势的分化已经明显改变了房地产企业的座次。从全口径排名来看,除了碧桂园和万科仍在行业排名第一和第二外,保利发展稳居前3位,华润置地也升至前5位,绿城和龙湖也跻身前10位;滨江、建发、华发等房地产企业也纷纷进入前20名。

然而,由于销售下降,房地产企业的市场规模一直处于较低水平。今年前7个月,只有碧桂园、万科和保利的销售额超过2000亿元;规模1000亿的房地产企业只有10家,比2021同期减少11家;超过百亿元的房地产企业91家,比去年同期锐减45家。

二三线市场同比下降近40%

主要城市的表现也呈下降趋势。科瑞数据显示,7月份房地产市场降温,30个重点城市成交面积环比下降16%,同比下降33%。除一线城市市场表现强劲外,26个二三线城市出现疲软迹象,成交量环比下降20%,同比下降38%。

其中,长三角市场明显降温,新开盘项目压力加大,宁波、南京开盘退市率降至30%;大湾区的市场也以淡季为特点。房地产企业供应节奏放缓,市场热度下降。深圳、广州、东莞等城市的开放放松管制率均降至30%以下;环渤海市场很冷。例如,天津的开放放松管制率仅为28%左右,而青岛则不到20%。

据保利发展控股战略研究院统计,7月份,主要城市和典型房地产企业的交易再次陷入低迷,同比下降约30%-40%;其中,保利平均每周就诊约60组,比6月份减少20组,回归较低水平。

7月初,供应和贷款中断,引发买家对项目交付的担忧,进一步削弱了居民的预期,加剧了观望情绪,阻碍了市场复苏。一些购房者告诉第一财经,他们在买房时永远不会考虑未来的住房。

然而,也有人指出,虽然贷款和供应暂停事件在一定程度上扰乱了销售复苏的步伐,但它可能成为进一步加强救援努力和需求激励的机会。

业内人士认为,中央政治局会议将进一步明确确保楼盘交付和稳定民生的必要性,这将有助于修复未完工私营企业购房者的信任危机。

“进入二季度以来,央企销售明显回升,国企有一定程度的修复,但民营企业的修复非常薄弱,购房者开始担心过去一段时间民营企业倒闭的风险。”国泰君安调研报告指出,明确保证交付房屋可以修复买家对民营企业的信任,打破买家不买房时民营企业资金链紧张进一步加剧的负面反馈。

在确保交付的巨大压力下,郑州最近探索了房地产救援之路,包括与当地资产管理公司合作设立房地产救援基金,参与问题房地产项目的振兴,以及困难房地产企业的救援。在为市场注入信心的同时,也为其他同样面临压力的城市提供了参考经验。

然而,在市场修复方面,中银证券认为,仍需要对稳定交付和需求侧政策的更多预期,包括将住房贷款利率持续下调至4.30%。未来,一些热门的一线和二线城市可能会率先迎来拐点。


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